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编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。??
继年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、买房指南等十大视角，记录中国主流城市的楼市这一年。
城市综述：年南昌楼市呈现“地热房冷”现象。新房、二手房成交量双双下跌，新房成交套，创近9年最低值，二手房成交面积亦下跌17.23%。土地市场却可圈可点，共成交宗，总额创近8年新高。出台零门槛落户，公积金放开二贷、商转公，或将助推楼市回暖。
一、新房：成交下跌28%，均价下跌3.8%
1、整体情况
据乐居江西统计，年南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新房网签套，同比下跌28.78%，网签面积约.48万㎡，同比下跌28.54%。据江西易居研究中心数据显示，年南昌新建商品房备案均价为元/㎡，较去年下跌3.8%。
纵观近十年南昌新房成交数据，年南昌新房成交排名倒数第二，仅高于年。当然，这与年初的疫情不无关系，年初由于疫情的强力冲击波，新房市场几乎陷入“沉寂”，楼市一度停摆，对市场造成了较大影响。
在后期的恢复期中，南昌楼市没有如其他城市一般出现强劲的反弹势头。例如楼市的强销期“金九银十”，新房成交仅套，而曾经号称“最惨金九银十”的年同期，这个数字仍然达到了套，同比少了多套，下跌幅度达到23.32%。
这样的表现，让所有南昌的房企承受了较大的业绩压力。于是，在年末，不少楼盘都拿出了不小的折扣，以期刺激销量。因此，12月，南昌新房成交量达到了年度的最高点，但这个最高点，也仅仅只是套，与往年最高点的5、6千套相比，有一定差距。
其他县区表现情况，年新建区住宅供应.48万㎡，备案.16万㎡，同比下降28.97%，成交均价为52元/㎡。
年，南昌县1-11月住宅备案.48万㎡，疫情过后，对比主城区南昌县恢复水平较好，备案量超过年全年；备案均价元/㎡，同比下跌6.02%。
二、二手房：成交面积下跌17.23%
1.整体情况
年南昌市（不含南昌县、新建区）二手房网签套，同比下跌19.33%，网签面积约.49万㎡，同比下跌17.23%。相较年，南昌新房、二手房成交量双双下跌。
据中国房价行情网数据显示，年12月，南昌二手房房价元/㎡，同比上涨5.16%。
年12月南昌8个区市县二手房房价中，同比年12月，红谷滩、青山湖、东湖、南昌县、进贤县5个区县呈上涨趋势，西湖、青云谱、新建区3个区县呈下降趋势。
其中，二手房房价涨幅最大的是进贤县，涨幅8.92%；垫底的是新建区，受到湾里并入新建的影响，跌幅5.91%。
三、政策：零门槛落户，公积金放开二贷、商转公
整体而言，今年的南昌楼市，政策保持稳健，虽然楼市市场行情一般，坊间也不断传出“放松限购、限价”的消息，但在官方层面，始终保持“房住不炒”。楼市方面比较重要的政策，主要集中在公积金、三限房等方面。
年2月，南昌公积金放开二次贷款，只要是在年2月26日(含当日)以后购买的住房，符合贷款条件，便可以申请贷款。申请“二次贷款”，无论是首付还是利率均需上浮10%，即首付比例为40%，利率为3.%。
年11月3日，南昌住房公积金管理中心在个贷率稳步控制在85%以下的前提下，恢复办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务。据了解，年5月16日(含)后发放的商业性住房贷款可申请转住房公积金贷款，除需满足借款申请条件外，同时应符合以下条件：该房屋已取得不动产权证书(房屋所有权证)；该房屋如办理过购房性质的公积金提取业务，需间隔6个月后才能申请商转公，且可贷额度减去已提取金额；申请转换的商业贷款为纯商业性住房贷款。
年3月30日，南昌市房管局发布《关于进一步完善市区“三限房”项目销售规定的通知》。南昌市进一步规范申购登记行为、完善摇号选房规则。对累计2次选房后放弃房源的，一年内不允许其再次申购。对累计5次可以选房但放弃选房的，一年内不允许其再次申购。这是对年8月出台的三限房摇号政策的完善和补充，进一步打击炒房投机行为。
虽然南昌没有明确的出台支持楼市的政策，但南昌通过降低落户门槛、进一步扩大人才补贴，吸引更多的人来到南昌、落地南昌，从而打造“大南昌”，对楼市有一定的促进作用。
年4月14日南昌市发布全面放开城镇落户限制，实行零门槛准入政策，全面取消在我市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。允许在我市租赁房屋人员申请落户在派出所社区集体户。放宽落户地址限制，允许在部分非住宅（公寓、商住楼）和单位自建员工宿舍地址上落户。全面将户口迁入我市城镇地域审批权限下放至派出所，实行准迁业务“一门办、即时办”。
而为了响应《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，南昌市教育局在原第三类生源后，新增了第四类生源，即小学毕业生及其父母户口在学区范围内，且户主为其父或者其母，家庭实际居住地（房屋产权所有人为其父或母或小学毕业生本人、房屋权证性质为非住宅，且该小学毕业生及其父母在城区无其他权证性质为住宅的房产，落户在该常住地址）在学区范围内。原第四、第五、第六类生源顺延为第五、六、七类。
这也对南昌非住宅的去化，有一定的促进作用。
四、土地：宗，总额约.78亿元，创近8年新高
1、出让基本情况
与二级市场相反，年南昌土拍市场的表现可圈可点。年，南昌市（含赣江新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交宗经营性用地，出让总面积约亩，同比上涨.49%；土地出让金总额约.78亿元，同比上涨76.79%，创下近8年新高。
近7年南昌市土地出让金额（不含进贤县、安义县）
根据江西土拍网数据显示，年安义县经营性建设用地成交54.89万方，成交金额23.62亿元，进贤县经营性建设用地成交74.61万方，成交金额23.84万方。
照此计算，年南昌全市经营性建设用地总成交金额约亿元（不含工业用地）。另据南昌财政局数据，年全市财政总收入完成.8亿元。
2、土地月度成交走势
一季度，受疫情影响，土地市场“寒意”阵阵；二季度随着楼市“小阳春”的到来，土地市场随之“复苏”，成交量和成交金额激增；三季度较为戏剧化的是，7月土地市场跌至谷底，成交金额、成交量创下全年新低，而8月成交金额创下全年新高；四季度，土地市场现“井喷”，特别是11月份，土地成交量创下全年新高。
3、各区土地出让面积：新建区、红谷滩新区、南昌县位列前三
据乐居江西统计，年新建区、红谷滩、南昌县为南昌土地出让大户，其中新建区的表现较为“出挑”，稳居土地出让面积第一名的宝座。三个区域成交量达67宗，出让面积达亩，占总出让面积的60%。相对而言，老城区供地节奏较缓，全年仅成交16宗地，出让面积仅亩。
年南昌各区土地出让金额中，新建区以.12亿元的成绩，稳居南昌土地出让金额首位；红谷滩紧随其后，出让金额为.26亿元；第三名则被南昌县夺得。
4、开发商拿地情况
今年的南昌土地市场还迎来了多家大鳄，如宝龙、彰泰、平安、中粮、祥生、嘉福等，品牌房企的加入，为南昌楼市注入了不少新鲜血液。
而最大赢家莫过于保利，继续深耕南昌，共拿下8宗地块，分别位于红谷滩、青云谱、南昌县、新建区及高新区。绿地以面积.63万方，列拿地面积榜首位。
5、年南昌土地市场之“最”
1）楼面价最高地块：元/㎡
5月13日，南昌新丰房地产开发有限公司以0.27亿元竞得红谷滩新区中央商务区红谷中大道以东、圣淘沙花园以南地块，楼面价约元/㎡，不过该宗地为服务设施用地。若以住宅用地来算，楼面价最高约为元/㎡，由华润竞得，该宗地位于红谷滩新区九龙湖片区规划路以南、龙虎山大道以西，限价元/㎡。
2）总价最贵地块：27.83亿元
11月2日，宝龙以27.83亿元竞得高新区学苑路以西、学院三路南北两侧DAFJ044地块，毛坯限价元/㎡，溢价率17.59%，成交楼面价约元/㎡。
3）溢价率最高地块：.55%
5月15日，东投、金开以6.68亿元竞得南昌经济技术开发区规划学校以东、瑞香路以南、海棠南路以西、西昌路以北（JQ-E08T地块），限价元/㎡，溢价率.55%。成交楼面价约元/㎡。
4）限价与楼面价最小差值：元/㎡
6月3日，华润以21.74亿元竞得红谷滩新区九龙湖片区规划路以南、龙虎山大道以西地块，成交楼面价约元/㎡，限价元/㎡。
5）最大面积地块：.亩
4月10日，旭辉以20.2亿元竞得南昌经济技术开发区荷华路（富樱路）以东、双港大道以北、海棠北路以南、筠霁路以西DAGJ004地块，限价元/㎡，溢价率47.27%，成交楼面价约元/㎡，地块面积达.亩。
6）拿地数量最多房企：保利
据乐居江西统计，年保利在南昌共拿下8宗地块，面积总计约.72亩，成交总价约56.83亿元。
6、南昌市本级土地成交亩完成率为90.8%
年，南昌市本级（不含赣江新区、新建区、南昌县、安义县、进贤县）商服+商品住宅用地供应计划共亩。截止12月底，南昌市本级土地成交.亩，已完成年度计划的90.8%，其中，高新区及经开区已超额完成全年目标，西湖区及红谷滩完成率也都在95%以上。
今年的土地供应计划相较去年有所上涨，但完成进度却远远高于去年同期，南昌土地供应逐步放开。
五、每四个购房者中1人买九龙湖
年，南昌人仍然偏爱非限购区。
从区域成交来看，年九龙湖成交量占南昌市总成交量的25.31%，这也就意味着，年南昌每4个购房者中，就有1人买九龙湖，这与去年情况类似。
其他区域整体表现没有拉开较大差距。经开区、青云谱、湾里、高新排在第二档次，这些区域的成交占比均在13-14%比例，相差不大。
其他区域成交量不足10%，尤其是东湖区、红谷滩中心区，明显受制于新房供应量。同时，西湖区的成交得益于华侨城万科世纪水岸的热销，一盘扛起了整个区域。
南昌供销整体平衡
虽然今年南昌楼市成交表现一般，但保持平稳。数据显示，年南昌市新建商品住宅供应.91万方，而备案面积为.48万㎡，整体供销比为0.90，供求整体平衡。
而各个区域的表现差距非常大。从年南昌住宅各区供求走势图来看，九龙湖无论是供应面积，还是备案面积，均位列第一。
整体而言，年南昌供需较为平稳，其中东湖区、红谷滩、九龙湖处于严重的“供不应求”，供销比低于0.8；
经开区、青云谱、湾里、西湖四个区域供求相对平衡，供销比在0.9-1.1之间。
而高新区、桑海区、青山湖区处于“供过于求”的状态，供销比超1.3，桑海区达到了3.18！
可见，目前南昌人的购房趋势，一方面是考虑限购问题，另一方面将越来越趋向于选择成熟区域。
面对同样的市场环境，楼盘的销售分化加剧。
以上是年南昌新建商品住宅成交榜。这些楼盘，都是目前市场上
