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南昌亲子圈

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伴随私家车的日益普及，停车难问题突出。然而，小区地下停车位租售、产权、价格等问题引发的纠纷让车主更为无奈，前不久，南昌一楼盘被曝出的天价车位让这一问题再次引发热议。

疑问仍然未解，南昌市内开发商售卖的车位是否有产权？无产权车位到底归谁所有？开发商售卖车位是否违规？购房者购买车位时如何规避可能产生的法律风险？记者进行了调查。

调查：

地下面积不计入楼盘容积率

“车位没有产权，开发商说是租，但一次性付款和买卖有什么区别？”连日来，记者走访多家小区，业主均反映，开发商打着售卖使用权的名义卖车位。这让众多业主很无奈，“不买怎么办，没法停车。”

业内人士介绍，目前，整个南昌市的小区楼盘地下车位基本都没有产权，因为地下面积不计入楼盘容积率。记者了解到，容积率为小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值，即总建筑面积／总占地面积。“计入容积率，相当于取得了占用范围的土地使用权，有了使用权后，才能有该地下建筑物的所有权。”该业内人士介绍。

在南昌市房信网，记者对在售楼盘进行了一番梳理，以东投阳光城为例，该楼盘的地上建筑面积为16万平方米，地下建筑面积为1.5万平方米，总用地面积为8万平方米，而容积率一栏登记为≤2.0。因此，地下面积均没有计入容积率。

不仅如此，记者查阅了多个楼盘发现，地下面积不计入容积率是普遍做法。

地下建筑面积普遍计入楼盘总建设成本

“地下车位的面积已经计入开发成本了，买房的时候就已经买了部分车位的面积，这不是纳入公摊了吗？开发商怎么还能再次售卖？”近日，南昌市民肖先生告诉记者，他查看其小区楼盘成本公示，认为开发商出售地下车位让业主重复掏钱。

那么是否如此？记者登陆南昌市房信网，浏览发现，在东投阳光城建设成本情况表中，总建筑面积为18万平方米，其中包含了地下建筑面积1.5万平方米，这意味着地下面积计入了总建设面积成本。

无独有偶，阳光城青山湖大境项目成本公示表显示，总建筑面积25万平方米，也包含了地下面积，共6.7万平方米。根据各个楼盘的公示表不难看出，地下面积计入楼盘总建设成本也是南昌市各开发商的普遍做法。

房管局：不纳入容积率地下车位无产权

7月18日，针对以上疑问，记者采访了南昌市房管局办公室相关负责人，其告诉记者，“车位的问题在全国都是个难题。”

他认为，“车位分为有产权车位、人防车位、无产权车位。是否有产权，要看是否纳入容积率，不纳入容利率的办不了产权。再看是否纳入了公摊面积，纳入了公摊面积，就是业主所有。”他补充道，“整个南昌市楼盘地下面积基本都没有计入容积率。”

早在年，南昌就出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》，规定地下空间建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。那么，没有产权为何能公然出售？“那不是卖，是出售使用权。”而对于地下面积纳入总建筑面积计算建设成本，其称“不清楚，不归房管局管，建委负责这块。”

随后，记者前往南昌市建委，相关工作人员称“这块不归我们管，我们负责质量监督。”

规划局：地下面积不属于公摊面积

南昌市规划局相关负责人介绍，“相关条文有这方面的规定，地下面积不计入容积率。”他向记者出示了一份南昌市城市规划管理技术规定，针对南昌市建筑工程容积率计算规则，该文件规定，“主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室不计入容积率”。

该局一名工作人员认为，“地下车位不属于公摊面积。”记者查询了解到，公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。

但是，对于地下面积纳入总面积计算建设成本的做法，是否意味着购房者已经买下了这部分面积？记者没有得到解答。

专家：购房者买车位属重复掏钱

“一般来说，没产权本身就是没有保障的。”上海易居房地产研究院总监严跃进认为，若是小区本身不调整，此类只有使用权的停车位没有太多风险。但是，若是涉及到小区内部改造、绿化面积调整等，此时开发商可能会强制收回使用权，这种情况下业主会比较被动。

“考虑到消防设施或公共设施，或者不属于传统房屋建造的领域，因此产生不纳入容积率的概念。”严跃进补充，正是出于这样考虑，往往也没有产权规范一说，甚至出现了停车位产权不清晰的问题，因此需要对停车位的属性进行重新界定。

严跃进认为，没有产权的地下停车位，应该属于全体业主。“但这个概念比较虚，很难掌控，也很难说让业主委员会来持有。由于业主中有部分是投资客，没有住过来，对于此类问题可能也不关心，如此一来，此类停车位最终都变为物业公司所掌握。”

对于开发商将地下面积纳入总面积计算建设成本，严跃进认为，开发商销售时会把住宅建设成本分摊到销售面积里，这意味着购房者认购房产中有部分成本是停车位所占用。“同时，停车位又用作商业用途，而不是类似绿化等有公共使用的属性，所以对购房者来说属于重复掏钱。”

他表示，从开发商的角度看，此类车位没有计入公摊面积，所以处分权在于开发商自身；但对于业主来说，此类停车位本身属于所属楼栋的一部分，开发商是没有权力去销售的。此类监管空白的存在，是因为相关法规内容比较少，尤其涉及房屋交付以后各类物业的归属权的问题。希望管理部门适当增加停车位的政策内容，做到购房的时候就明确此类停车位的权属关系。

记者手记：

规范调控房地产市场，应不仅局限于楼盘售卖，对于房产的重要配套停车位也应加强监管。

然而，在采访中，记者听到最多的是“监管空白”、“没有规定”、“全国都是难题”。不可否认的是，相关法律法规的确应该尽快完善，让执法者有法可依。除此，恐怕还需要监管部门拿出勇气、魄力，主动作为。

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